Il boom degli affitti brevi, ecco cosa c’è da sapere

Dalla promozione sui portali di settore fino alla consulenza per contabilità, pagamenti e incassi

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SENZA PENSIERI E COSTI FISSI

Per qualcuno è diventata un’attività semi-professionale. Per altri è solo un modo di alleggerire il carico di imposte e spese legate alla casa, magari in attesa della vendita. Di certo, quello degli affitti brevi è uno dei trend più forti del momento sul mercato immobiliare. Tra opportunità di guadagno (a volte sovrastimate), proteste degli albergatori e interventi normativi da parte di Parlamento, Regioni e Comuni.

Il boom di Airbnb

Dietro il boom c’è internet, che facilita l’incontro tra domanda e
offerta in un modo impensabile fino a pochi anni fa, unito all’aumento
di abitazioni sfitte, inutilizzate o in vendita. Il portale Airbnb,
ad esempio, ha visto crescere gli annunci pubblicati dagli 8.126 del
2011 ai 354mila dell’anno scorso; ancora più importante il trend di
crescita rispetto al 2016: +53,9% su base annua.

Un fenomeno sottostimato
Non ci sono dati ufficiali, ma a fronte dei 2,8 milioni di case affittate con contratti “lunghi”, è probabile che una parte non trascurabile dei 5,4 milioni di case che le Finanze classificano come «a disposizione» siano locate per brevi periodi nell’anno. Del resto, secondo l’Istat nel periodo 2010-16 gli arrivi nelle strutture alberghiere sono cresciuti del 13,7%, mentre in quelle extra-alberghiere l’aumento è stato del 37,3 per cento. E anche se in quest’ultima categoria sono compresi tra l’altro case vacanze, bed and breakfast e campeggi, la tendenza è evidente.

«C’è sicuramente interesse per gli affitti brevi, ma bisogna
distinguere le diverse situazioni: in alcune zone non c’è richiesta da
parte dei conduttori, in altre si punta su immobili urbani, in altre
ancora sono stati valorizzati con questa formula immobili di pregio che
rischiavano di restare inutilizzati», commenta Giorgio Spaziani Testa,
presidente di Confedilizia.

Il rebus dei rendimenti

Spesso i proprietari sono in difficoltà nel capire quanto può
rendere questa attività. «Gli incontri nelle nostre sedi territoriali
sono molto partecipati – prosegue Spaziani Testa –. Arrivare a una stima
del rendimento non è facile: si neutralizza il rischio di morosità
dell’inquilino, ma bisogna ponderare con attenzione i periodi in cui
l’immobile resta sfitto».

L’esempio

La simulazione riportata qui sopra, per quanto indicativa, offre un
ordine di grandezza. Un alloggio di medie dimensioni in zona
semicentrale a Milano, con un tasso di occupazione del 50% delle notti,
può rendere – al netto di imposte spese – dai 6.400 ai 10.500 euro
all’anno (a seconda di quanto il proprietario decida di usare il
fai-da-te o di ricaricare alcune spese all’inquilino). Per avere un
paragone con gli affitti “lunghi”, lo stesso appartamento può rendere
8.700 euro, considerando anche l’incidenza della morosità.

L’altra faccia della medaglia

Attenzione, però: il report 2016 di Airbnb suggerisce cautela nel prevedere facili guadagni. Il tipico host italiano
ha affittato la stanza o la casa per 23 giorni nell’anno e ha ricavato
2.200 euro. In generale, le occasioni più interessanti riguardano le
zone turistiche, le città d’arte e i grandi centri.

La gestione delle locazioni brevi impone di fare i conti anche con
gli adempimenti burocratici. «L’altra faccia della medaglia – osserva il
presidente di Confedilizia – sono le incertezze derivanti dalle
normative regionali, soprattutto per chi viene incasellato dalla
Regione, attraverso norme palesemente in contrasto con la Costituzione,
come operatore professionale senza esserlo davvero».

Tecnologia più veloce della legge

Anche su questo fronte – come in altri campi della sharing economy
– la tecnologia corre più veloce della legge, che cerca di recuperare
il terreno perduto dettando regole spesso contestate. Come l’obbligo di
inserire negli annunci il Cir, codice identificativo, previsto dalla
Lombardia. Nelle intenzioni della Regione, dovrebbe consentire tra
l’altro ai Comuni di fare controlli, anche sul fronte Imu e Tasi, ma è
duramente contestato da portali e proprietari. Secondo gli uffici
regionali, a Milano, al momento le case vacanze iscritte sarebbero 2mila
a fronte di 18-20mila operanti sul mercato.

A livello nazionale, invece, è intervenuta la manovra di primavera
del 2017, introducendo l’obbligo di ritenuta per gli intermediari, non
applicata però da Airbnb, che ha fatto ricorso al Tar.

Qui si inserisce la novità di Rentopolis, la società attiva nel 2013 e che offre a proprietari e property manager un “full service” senza pensieri e costi fissi: dalla promozione sulle piattaforme come Airbnb e HomeAway, fino alla consulenza legale-fiscale, per arrivare alla contabilità (pagamenti-incassi) e finendo ai servizi rivolti agli utenti finali, gli ospiti che vengono “coccolati” a gustarsi la vacanza nelle strutture gestite dal team Rentopolis, finanche grazie a un Tablet posizionato in ogni appartamento, da dove poter prenotare ristoranti e itinerari, noleggiare auto o immergersi totalmente negli eventi del territorio.